长久以来三四线楼市的热度,原因一直是个谜,直到后来为棚改创设的PSL (抵押补充贷款,即Pledged Supplementary Lending的缩写)金融工具被详细解释明白,才有了答案。再后来的事情诸位一定都清楚了,棚改与三四线城市房价之间的关系,成为关注的焦点,棚改,实际上成了不少朋友心中三四线城市房地产市场的“边界”所在。

所以,在岁末年初的时候,当有不少朋友问攸克君如何看待来年三四线城市的前景时,棚改又成了绕不过去的问题。不少朋友总是纠结于棚改的力度,会增大还是减少,通常这个时候,攸克君会劝慰他,与其预测未来,不如仔细理解一下一种叫做棚改专项债的融资工具。

2018年初,棚改专项债券的出现,财政部就已经和地方政府打过招呼了。几位在地方政府工作的朋友都告诉攸克君,当时的要求,是要各市县在9月底之前,将棚改的项目、融资需求上报到省级政府,目的是为了确定融资需求的额度。现在攸克君掌握的情况是,棚改专项债券已经发行了。

上海的情况是,2018年全年发行的棚改专项债券的额度是54亿元人民币,债券期限是10年,利息半年付,发行之后的债券,可以在全国的银行间市场、证券交易所的债券市场中流通。

上海是一线城市,三四线城市都分布在各省,我们再来看看例如湖北省的情况,是的,湖北省也发行了棚改专项债券,而且,比上海更早:

湖北省发了多少棚改专项债呢?2018年湖北省第一批棚改专项债的发行额度,是211.864亿元,分给武汉、宜昌、襄阳、荆门、孝感、恩施黄冈使用。这就是棚改专项债券的发行方式,地市一级汇总到省,省级政府发行棚改专项债券。

需要说明的是,无论是上海,还是湖北,还是其他地方政府,棚改专项债的发行,必须在国务院批准的额度以内。而按照财政管理制度,棚改专项债券的额度,要纳入到地方政府债券的额度当中进行管理,不能超发。

上海发行债券的情况如此,湖北如此,其他省、自治区、直辖市的情况,攸克君就不一一列举了。那么,这个并不新鲜的新生事物,会对楼市、更具体一点说,三四线城市的楼市,带来怎样的影响?攸克君觉得以下的这个问题非常值得关注:

棚改专项债券的额度其实并不关键,关键的是,它在地方棚改中资金来源所占的比例有多大?

这其中,有一个非常重要的问题需要注意,相比于PSL,棚改专项债券是有明确的额度管控的,只有在国务院批准的规模额度以内,才能发行。而且,棚改专项债券的使用按照地方政府债券进行监管,专款专用,不能挪用其他项目。而且,审计系统对债券资金运用有纳入审计范围的权限,所以,用于棚改的专项债券,理应也在审计系统审计的范围内。

地方政府对于资金使用的热衷程度,基本上取决于两方面因素,第一是绝对值,钱越多,积极性越高。但是,在这一前提下,务必请不要忽视第二个因素,就是使用的灵活性,换句话说,就是地方政府能有多大的权限自由使用一笔钱,这也最终决定了,地方政府对于资金使用的额度。

从这两个因素的角度来看,棚改专项债券受到的限制是比较多的。所以,千万不要把棚改专项债券的发行,直接看做是对三四线楼市的又一次“注水”。坚决不是,坚决不是,坚决不是。中央政府此举的意图,在于给地方政府一个稳定的棚改资金来源——地方政府债券,自然是年年都可以发的。

因此,未来三四线楼市的市场,棚改的资金来源,就会有两部分组成,一种是PSL,这个今年已经被热炒多次;另一部分就是棚改专项债券。在这之前,国务院已经开过一次常务工作会议,研究了关于棚改的问题,会议公报当时是这么说的:

从这里看,中央政府的意图在于,通过稳步、合理增加棚改专项债券的额度,使地方政府拥有一个稳定的,但是有更规范管控的融资渠道。在这一段公报中,关于未来,第三点是最重要的:

这说明一个问题,至少在2019年,棚改专项债券和已有的棚改项目融资渠道,还没有完全替代的关系。那么,这两者之间的比例在2019年将是如何,就变得十分重要了。

攸克君的判断是,如果棚改专项债券所占的比例提高,那么三四线城市的房地产市场的温度,将区域降温,并回归到一个稳定合理的状态。因为债券使用、发行,都受到严格限制,它的比例提升,意味其他融资渠道进入楼市资金比例的减少,而这恰恰是楼市温度的关键所在。

在相当长的一段时间内,棚改专项债券和PSL都会是共存的关系,不会迅速实现谁取代谁的情况和局面。但两者之间的消涨,却是一个不确定的因素。这个因素,将决定着2019年三四线楼市的边界所在。攸克君相信,稳定是大基调与方向。

最后,给诸位展示一下湖北省棚改专项债券的分配使用情况吧:

  

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