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距离去年3月26日针对博天堂918国际娱乐网址商住项目的封喉式调控已经过去一周年,北京商住项目一直被深锁“冷宫”。一则数据显示,北京的商住市场价格出现了30%以上跌幅,而成交量跌幅更是高达90%。

多位业内人士认为,为了消化商住房,应该以政府为主导,把发展长租公寓、养老公寓以及产业作为出路。

低迷的商住房市场

中原地产研究中心统计数据显示,截至今年3月26日,新政发布一年内,北京商住公寓签约只有3589套,环比调控前一年的67013套,跌幅达到了94.6%。从平均价格看,商办市场二手房价格平均下调超过30%,部分二手商住房跌幅超过40%。

通州是北京商住房市场的缩影,北京大部分商住项目都聚集在此。而北京像素和明天第一城是其中代表。前者在去年的调控下,单价下降2万元;后者从4.5万元/平方米下降到3.2万元/平方米左右。

一位叫郭静的网友原本买了一套商住房,因为3月26日商住房的限购政策,他的商住房面临无处可卖、无人接盘的境地,原本打算卖掉商住房换住宅的计划落空,几乎把所有积蓄都投到里面。像郭静一样在北京购买商住房的业主不在少数。

被套牢痼疾由来已久

一位业内人士分析,自2011年开始,北京确立产城一体化发展的战略结构后,大量综合用地被推向市场,开发商一度大力投入类住宅产品的开发。在五环、六环地段,特别在通州区,随处可见LOFT、公寓等商改住产品。一则数据显示,2016年商住房占北京新房交易近6成。

京投发展股份有限公司总裁高一轩告诉中国房地产报记者,一段时间以来,部分房地产开发企业出于经营收益的考虑,或者本身确实不擅长开发和运营商办物业,一度将商办用地用于开发具有居住功能的产品,就是俗称的“商改住”,以最大限度地迎合市场对刚需住宅产品的需求。

高一轩强调,“从使用价值层面看,在特定时期,商住产品某种程度上是刚需住宅产品的替代品。但随着城市规划和土地市场供应的调整,北京市住宅用地供应不断增大。与此同时,调控政策的陆续出台对刚需住宅类主营产品形态也进行相应调控,使整体住宅产品价格处于温和稳定。在这种大环境下,商住的刚需住宅替代品属性逐渐被削弱。”

在高一轩看来,从投资价值层面看,“3·26新政”对商住产品在购买资质、贷款资质、出售要求和分割政策上进行了明确的诸多约束。流通环节的制度约束,加重了商住产品购买和转让过程中的税费成本,使变现通道障碍重重,从而进一步削弱商住产品的资产配置和投资属性。可以看到,目前市场上虽仍有个别商住产品在售,但普遍都是用低价换来的一些微量。

值得注意的是,通州是商住房最多的区域,打击商住项目等类住房,是防止通州作为行政副中心的房地产化。房地产资深研究员李宇嘉认为,一开始,通州商住房从规划上就存在功能混乱问题,造成交通拥堵以及城市病。随着通州被定位行政副中心,其区域功能重新被定义,开始着手疏解非首都功能。

长租公寓、养老公寓或是出路

一位业内人士指出:关于商住房项目后续消化,解决思路应该也是明确的,即主要是围绕商住房的转性进行研究,比如研究转变为租赁用房等。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷解释,目前来看,商住房市场基本冻结,唯有自持转向租赁市场,或者酒店式公寓两条路径。

北京市房地产法学会副会长赵秀池认为,商住房目前仍然处于冰冻期。由于买房人要符合限购条件,相比住宅而言,又没有学校等配套,所以未来前景仍然堪忧。未来根据商住项目各自情况,发展产业或改成租赁住房将是一个解决办法。

同策研究院总监张宏伟告诉中国房地产报记者,可以效仿上海或其他城市商住房或者是类住宅的解决方案。如果整栋没有销售过,可以申请大产证,再作自持运营,选择做长租公寓还是养老公寓或者其他类型产品都可以。其次,有些土地在规划可以调整的情况下,直接把商住用地转换成住宅用地也是解决之道。

高一轩也认为,以政府为主导,政府出台相关政策,引导一部分的存量商住项目和商办用地在使用功能上实现创新,重点发展长租公寓和租赁型养老公寓。他强调,这种改变应经过严格的案址勘测和养老物业、养老产业的预设计,对相关主体的资金来源、运营模式、专业能力进行严格规定和审查,对于适老群体的容纳,参照教育、医疗体制的兼顾性,兼顾商业性的市场化和保障性的片区化。养老公寓的物业必须以自持租赁为基本经营模式,不得变相销售。希望通过这种方式以养老用地的设立为契机,打通医疗、康复、教育、金融、保险等多个领域和行业,改变中国式养老“有模式无载体”的窘境。

他指出,对于长租公寓,应该尽快出台具体文件,支持和引导商住改租赁项目,并从市场、金融、财政等角度给予长租市场相关支持。市场方面建议鼓励商住用地和相关产品转型为长租公寓,实行公寓长租、商办可售的区别政策,大力支持租赁房屋的建设与发展;金融方面建议政策允许提取公积金支付房租,开展REITs试点,给予长租公寓市场金融支持;财政方面,建议对于由商办用地打造的长租公寓产品,应给予一定的税收等方面优惠。(2018年4月15日 中国房地产网)

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